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Un secteur vivant, un marché changeant!

LE JOURNAL DE MONTRÉAL - 13 mars, 2018

Comment tirer un profit en investissant en immobilier?

GHISLAIN LAROCHELLE

MISE à JOUR 

Il y a quelques années, le simple fait d’acheter un triplex garantissait un avenir prospère. En 2018, la situation est désormais un peu plus complexe.

Le marché immobilier a connu une transformation très marquée au cours des dernières années, ce qui se remarque surtout par l’évolution des prix, qui tendent à s’accroître avec le temps.

Au tournant des années 2000, le simple fait d’acheter un immeuble garantissait presque automatiquement sa rentabilité. Hier à l’avantage de l’acheteur, les prix ont depuis connu une formidable augmentation.

La réalité en 2018

Il est vrai que les prix d’aujourd’hui sont plus élevés, ce qui rend plus difficile l’acquisition d’un immeuble, tout comme la possibilité d’en tirer un bon rendement. Il existe encore de bons achats, mais il faut savoir où chercher. C’est sans parler de la nouvelle flotte de condos fraîchement construits qui attire plusieurs locataires.

Comment, donc, tirer profit du secteur de l’immobilier en 2018 ?

On a beaucoup entendu parler des flips ces derniers temps. Cette technique consiste en l’achat puis la revente rapide d’un immeuble afin d’en refaire un profit, et ce bien souvent grâce à des rénovations stratégiques. Mais là aussi, les « flippeux » sont de plus en plus nombreux, et la réglementation s’est resserrée.

La réalité, en 2018, c’est qu’il faut être créatif. Les immeubles de type « plex » et les flips ne sont que deux méthodes parmi tant d’autres pour investir en immobilier. Voici quelques autres exemples qui permettent de tirer son épingle du jeu dans le marché d’aujourd’hui.

Les immeubles commerciaux

Ce type d’immeuble est souvent plus rentable que les immeubles résidentiels, mais la mise de fonds exigée est généralement plus élevée.

La location à court terme

Très populaires auprès des vacanciers, les plateformes de location sont nombreuses (il ne suffit que de penser au populaire site Airbnb), et la rentabilité y est excellente.

Résidences pour personnes âgées

Avec le vieillissement de la population, de plus en plus de personnes souhaiteront se loger dans ce type d’habitation.

Utiliser les REER

Non seulement est-il possible d’utiliser ses REER pour investir dans des fonds de placements immobiliers, mais il est aussi possible d’utiliser les REER des autres pour directement investir dans des immeubles.

Investir à l’étranger

Plusieurs Québécois ont fait l’acquisition de propriétés à l’extérieur de la province. Les opportunités sont nombreuses : Floride, Texas, Arizona, République dominicaine, Costa Rica et j’en passe.

CONSEILS

Même si c’est accessible à tous, investir en immobilier n’est pas une démarche automatiquement facile. C’est un peu comme apprendre un nouveau sport. Il est tout à fait possible de devenir un véritable champion, mais cela demande de la pratique et un minimum d’implication.

Il n’y a pas de secret pour réussir en immobilier : il faut adopter des actions concrètes, notamment en prenant les rênes de votre apprentissage. Lisez plusieurs livres sur le sujet, participez à des événements de réseautage, suivez des formations dans le domaine. Vous pouvez aussi consulter un coach en immobilier, qui saura vous faire éviter les erreurs que bien d’autres auront commises avant vous. Vous gagnerez ainsi du temps et économiserez de l’argent.

Tirer profit d’une propriété à travers le flip

CASA - 13 mars, 2018

CASA – SÉBASTIEN LANOUETTE

Acheter, rénover, revendre : voilà l’essence même du flip. Grâce à des possibilités de profits parfois très alléchantes pour une période relativement courte, cette «discipline» compte un nombre recrudescent d’adeptes depuis les dernières années. Étrangement, ces adeptes, aussi appelés flippers (ou flippeux), ne possèdent pas de réel profil type et ne sont pas nécessairement des experts en la matière, ce qui augmente dangereusement le facteur de risque des investisseurs.

Afin de réussir son flip, mieux vaut appliquer certaines règles de base.

Tout d’abord, il faut bien choisir l’objet de son flip. Il est encore possible de dénicher de bonnes occasions, mais la tâche peut s’avérer ardue dans un marché de plus en plus compétitif. Dans le meilleur des scénarios, le flippeux réussit à mettre la main sur une habitation suffisamment désuète pour rebuter le commun des acheteurs, mais qui est située dans un quartier en effervescence, où la valeur ne peut qu’augmenter.

Évidemment, la quête du plus bas prix possible n’est un secret pour personne dans ce business. C’est logique : moins le déboursé est élevé au départ, meilleures sont les chances de récolter une plus-value. En moyenne, un flippeux est en droit d’espérer des profits de l’ordre de 10 à 15%. Sachez cependant que cette marge peut subir de grandes variations suivant le type d’habitation «flippée» et les surprises que celle-ci peut réserver.

N’importe quel flippeux expérimenté en témoignera : la clé est d’en faire le plus possible soi-même. Ainsi, la facture finale peut s’alléger considérablement (jusqu’à environ 30%). À vos marteaux! À l’inverse, il est fortement déconseiller de s’aventurer sur des terrains réservés aux professionnels, comme l’électricité par exemple.

Une autre règle d’or à respecter afin d’optimiser les profits d’un flip est d’habiter les lieux durant les travaux. D’une part, le flippeux ne s’encombre pas d’une deuxième hypothèque et, d’autre part, ce dernier s’évite l’imposition sur la revente en y vivant au moins un an.

Attention! Bien que le potentiel des profits puisse être affriolant, il ne faut surtout pas se lancer dans un tel projet sans parachute. Voici donc quelques conseils pour éviter qu’un flip devienne un flop:

– Avant toute chose, il est primordial d’estimer de manière réaliste la valeur de revente. Un optimisme trop grand pourrait vous valoir de mauvaises surprises au final.

– Lorsqu’il s’agit d’une maison plus ancienne, il arrive que la vente de celle-ci soit dépourvue de garantie légale. C’est pourquoi une inspection rigoureuse est toujours de mise avant de passer chez le notaire.

– Il est aussi conseillé de bien doser les travaux afin d’assurer un retour pour chacun de vos investissements. Dans le même ordre d’idée, il vaut mieux s’assurer d’avoir les fonds nécessaires pour les travaux et l’achat des matériaux.

– Enfin, si vous songez sérieusement à infiltrer le monde du flip, il vous est possible d’assister à des formations sur le sujet. Le Club d’investisseurs immobiliers du Québec offre notamment ce genre de formation chaque mois. Pour plus de renseignements, consultez leur site Web: qc.ca

Hausse des saisies résidentielles en Estrie en 2016

La Tribune - 13 janvier, 2017

La Tribune – 12 janvier 2017 – MÉLANIE NOËL

SHERBROOKE – Les mauvais payeurs ont été nombreux dans la région de l’Estrie en 2016. Le nombre de saisies de propriétés résidentielles s’élève à 122 soit le plus grand nombre de saisies enregistrées au cours des cinq dernières années, selon des données fournies par le portail Nominis.

Effectivement, entre janvier et décembre 2016, 122 propriétaires de la région – Sherbrooke, Coaticook, Compton, Richmond, Stanstead – ont dû délaisser leur résidence par voie d’un jugement de délaissement ou d’un délaissement volontaire. Il s’agit d’une hausse de 31 pour cent si on compare aux données de l’année précédente (93 délaissements) et on doit remonter aux années 2009 à 2011 pour observer un nombre plus important de délaissements, soit 140, 151 et 141 respectivement. Aussi, les données pour les 12 derniers mois représentent une hausse de 20% par rapport à la moyenne des cinq dernières années (101).

Pour la circonscription foncière de Sherbrooke uniquement, 57 délaissements de propriété ont été enregistrés, comparativement à 44 en 2015. Les données pour les 12 dernières mois représentent une hausse de 54 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années (37).

Ces données s’expliquent principalement par le haut taux d’endettement des ménages. « Par les années passées, les banques, très compétitives, ont octroyé des prêts vraiment à la limite des capacités des ménages, alors dès qu’il y a une séparation ou une perte d’emploi, il peut être difficile pour les propriétaires de payer leur hypothèque. L’augmentation des délaissements est probablement causée par ce phénomène et devrait être corrigée dans les prochaines années par le resserrement des règles hypothécaires imposé par le gouvernement fédéral en octobre », note le président de la Chambre immobilière de l’Estrie, David Bourgon.

Effectivement, le total des emprunts des Québécois a davantage progressé que leurs revenus après impôts de sorte que le taux d’endettement a grimpé depuis quinze ans. Au Québec, le taux d’endettement est de 155,0 % selon une publication de Desjardins datant de juin 2016.

«Le délai de jours nécessaires à la vente d’une maison a aussi augmenté, mais pas assez pour expliquer la hausse des délaissements. En estrie, ce délai a augmenté de 4 jours entre 2015 et 2016 pour atteindre 145 jours. Et à Sherbrooke, le délai a augmenté de 3 jours pour atteindre 112 jours », souligne M. Bourgon, ajoutant que le nombre de ventes résidentielles a augmenté de 8 pour cent en 2016 en Estrie, passant de 2138 à 2317.

«On prévoit que le nombre de maisons vendues en 2017 augmentera encore, même si le marché demeure favorable aux acheteurs selon les prévisions du marché », conclut le président de la Chambre immobilière de l’Estrie.

Le nombre de saisies de propriétés résidentielles pour l’ensemble du Québec a aussi augmenté, alors que 2753 saisies ont été enregistrées en 2016 comparativement à 2370 en 2015, ce qui représente une hausse de 16 pour cent.

Nouvelles règles hypothécaires: les conséquences pour l’investisseur immobilier

Les Affaires - 7 novembre, 2016

On ne compte plus les articles parus depuis l’annonce des nouvelles règles hypothécaires entrées en vigueur le 17 octobre dernier. Observateurs et chroniqueurs y sont allés de leurs prédictions sur les conséquences qu’auront sur le marché les nouvelles exigences annoncées par Ottawa. Il a y eu une quantité impressionnante de désinformations et vous avez été nombreux à me questionner sur le sujet. Voici donc ma vision de la chose d’un point de vue d’un investisseur.

«Il me faudra 20% pour acheter»

D’entrée de jeu, précisons que c’est l’affirmation que j’ai le plus entendue dès les premiers jours de l’annonce, et encore hier, lors une discussion avec mon pompiste.

Il était convaincu qu’il ne pourrait jamais devenir propriétaire de sa maison, car il croyait dur comme fer qu’il devrait amasser l’équivalent de 20% en mise de fonds. Je l’ai rassuré en lui expliquant qu’il pourra devenir propriétaire d’une maison, d’un condo ou encore d’un duplex avec seulement 5% de mise de fonds, évidemmment, en ayant l’intention de l’habiter et en faisant assurer le prêt par l’un des trois assureurs hypothécaires au Canada.

«Cette croyance du 20% de liquidités requises deviendra très populaire auprès des futurs acheteurs mal informés. Je crois qu’un nouveau mythe verra le jour», nous raconte André Marcoux, courtier hypothécaire chez Multi-Prêts hypothèques.

L’impact sur le locatif

Puisque l’accès à la propriété sera plus difficile pour certains premiers acheteurs qui seront disqualifiés par les nouvelles règles, il faudra s’attendre à voir de plus en plus de Tanguy. Les jeunes resteront en effet plus longtemps chez leurs parents.

Qu’adviendra-t-il de vos locataires? Quel sort leur est réservé? De toute évidence, ils demeureront plus longtemps dans vos immeubles, ayant plus de difficultés à accéder à la propriété. Ce qui n’est pas une mauvaise chose en soi pour un propriétaire d’immeubles locatifs. En complément à cet aspect, voici un article écrit par Matthieu Charest dans Les Affaires relativement au marché locatif en 2017.

«C’est la fin des flips»

Pas du tout! Encore une autre affirmation que j’ai entendue souvent depuis trois semaines. Ce n’est pas parce que les acheteurs se verront amputer de 22% leur capacité d’emprunt que plus personne n’achètera de propriété pour y habiter. Se loger est un besoin essentiel et les «flippeux» répondrent très bien à ce besoin. Ils achètent à rabais, rénovent et dans la majorité des cas, revendent un produit relativement bien en terme de rapport qualité/prix.

Un conseil que je me permets de partager aux gens désireux de faire des flips est que vous devrez, comme je le dis depuis cinq ans déjà, opter pour des propriétés bas de gamme.

«Flippez» des propriétés de moins grande valeur. Elles seront plus faciles à acheter, exigeront moins de liquidités pour couvrir les frais de détention et pour exécuter les travaux, mais surtout, offriront l’avantage de rejoindre le plus d’acheteurs qualifiés, ce qui en mode flips n’est pas à négliger. Ceci est encore plus vrai depuis le 17 octobre dernier. Moins vos propriétés seront dispendieuses, plus vous aurez d’acheteurs potentiels qualifiés.

Un marché tiré vers le bas

Comme tout est cyclique en immobilier, ce qui monte redescend. C’est du moins ce qui aurait dû se produire depuis 2008. Le marché aurait dû baisser.

Or, ce n’est pas ce qui s’est produit en dépit des nombreux efforts du défunt ministre Jim Flaherty, qui a tenté à quelques reprises de mettre en place des mesures permettant de ralentir les ardeurs des acheteurs. Ça n’a définitivement pas eu l’effet escompté puisque le marché n’a cessé d’augmenter. Ces mesures ont peut-être toutefois permis d’éviter l’éclatement d’une bulle.

À mon avis, les nouvelles règles permettront réellement de ralentir davantage la hausse des prix, voir même faire baisser les valeurs des propriétés. Je lisais le mois dernier que les prix n’avaient que très peu augmenté et que certains économistes trouvaient cela inquiétant. Il y a quelques années, ils clamaient haut et fort que le marché devait ralentir, sinon une bulle allait éclater.

Augmentation des remises en espèces ?

Précisions d’abord en quoi consiste la remise en espèce. Offerte par certaines institutions financières, la remise en espèces consiste à recevoir de l’institution financière, un chèque chez le notaire, d’un pourcentage variant entre 4% et 7% du prêt accordé.

Cette technique, relativement répandue il y a quelques années, a connu un certain ralentissement depuis que la remise en espèce ne pouvait servir de mise de fonds à l’acheteur.

Or, avec l’arrivée des nouvelles règles qui fera en sorte que les acheteurs devront se qualifier sur le taux fixe d’un terme de 5 ans, c’est-à-dire de 4,64% au moment d’écrire cet article, il y a fort à parier que les institutions financières proposeront davantage le produit aux acheteurs afin que ces derniers récupèrent le 5% de la mise de fonds qu’ils auront déboursé pour faire l’acquisition de leur propriété. Une excellente façon d’acheter sans comptant qui sera de plus en plus populaire, selon moi.

Toujours moyens de tirer son épingle du jeu

Certes, les nouvelles règles ont créé un vent de panique et auront des retombées sur le marché immobilier, mais ceci ne veut pas dire pour autant que c’est la fin de l’immobilier. Restons calmes, les marchés s’adapteront.

Verrons-nous les mini-maisons prendre de plus en plus de place dans le marché? Assisterons-nous à une augmentation accrue d’investisseurs étrangers qui opteront davantage pour le marché montréalais plutôt que celui de Vancouver et de Toronto? Les banques mettront-elles en place de nouveaux produits?

L’avenir saura nous le dire.

Source : https://www.lesaffaires.com/blogues/yvan-cournoyer/immobilier–le-fameux-17-octobre-2016–et-puis-apres-/591344

Votre maison ne se vend pas? Voici quelques trucs et astuces pour vous aider.

Journal de Montréal - 4 avril, 2016

Lundi, 4 avril 2016

Ghislain Larochelle, chroniqueur pour le Journal de Montréal, nous fait part d’un article intéressant concernant ces maisons qui ne se vendent pas. L’article publié en date du 27 mars 2016 nous fournit quelques trucs intéressants et facilement applicable afin d’accélérer le processus de vente et ainsi mettre toutes les chances de notre côté. Ci-joint l’article complet ainsi que le lien de l’article. N’oubliez pas que pour avoir une idée précise et clair de la valeur marchande de votre propriété à un moment précis, il est primordial de faire affaire avec un évaluateur agréé qui vous permettra d’avoir l’heure juste!

GHISLAIN LAROCHELLE – Journal de Montréal
Dimanche, 27 mars 2016
Si après un délai suffisant, votre maison n’est toujours pas vendue, ne déprimez surtout pas! Cela n’a peut-être rien à voir avec votre maison ou avec le marché. Elle peut même être la plus jolie de toutes. Si votre délai d’affi­cha­ge est terminé sans aucun résultat et si vous voulez continuer à la vendre, prenez du recul et réévaluez la situation avant de la remettre sur le marché.

Par où commencer ?

Commencez par faire ce qu’il y a à faire pour rendre votre maison plus vendable. Avec un bon plan de marketing, vous en viendrez à bout. Révisez donc ce plan et voyez ce qui est à corriger. Est-ce…

1. Le prix
Ce prix joue-t-il en votre faveur ou est-il un gros inconvénient? Le juste prix dépend des conditions du marché, de la concurrence et de l’état de votre maison. Un prix trop élevé est aussi nuisible qu’un prix trop bas. Si le prix que vous avez fixé n’est pas comparable à celui des autres maisons vendues ou à vendre, vous ne serez pas pris au sérieux par les courtiers immobilier et les acheteurs. Vous constaterez les faits quand vous consulterez les statistiques.

Pour vous aider à établir un prix réaliste, demandez à votre courtier immobilier de vous fournir des comparables récents à fins d’analyse.

Cela vous donnera une idée du temps que les autres maisons ont été affichées avant d’être vendues. Ainsi, vous pourrez calculer une moyenne approximative pour la vôtre.

2. L’état de votre maison

Votre maison correspond-elle au rêve de certains acheteurs? En entrant, les acheteurs se sentent-ils inspirés? Vous dites-vous: J’aime cette maison! Souvenez-vous que l’achat d’une maison repose très souvent sur une émotion et non sur le sens logique.

Une maison prête à être habitée favorise une vente. Engagez-vous à réparer les fissures, les petits coins brisés, gardez la maison toujours propre, pas trop chargée et lumineuse. Sortez et regardez votre maison depuis la rue. Semble-t-elle invitante?

La peinture semble-t-elle fraîche? C’est un aspect important. Prévoir une somme pour les acheteurs potentiels afin qu’ils la repeignent n’est pas la meilleure solution. Faites-le vous-même. Une peinture écaillée risque de les inciter à remettre en question le prix demandé.

CONSEILS

Tout vendeur peut aider à vendre la maison.
Rendez-la facile à montrer. Envisagez d’installer un boîtier de sécurité pour laisser la clé à la portée des courtiers lors des visites en tout temps.
Permettez des visites qui conviennent aux heures des acheteurs.
Utilisez une affichette Maison à vendre là où c’est autorisé.
Créez une première bonne impression en dépersonnalisant la décoration et le mobilier afin que les visiteurs puissent se visualiser dans votre maison. Rendez-la attrayante. Gardez les gros animaux à distance.
Souvenez-vous: les prochaines personnes qui visiteront votre propriété peuvent être les acheteurs – soyez prêt!
Lien de l’article : http://www.journaldemontreal.com/2016/03/27/comment-vendre-une-maison-qui-ne-se-vend-pas

Les animaux et la vente de votre propriété

Le Journal de Montréal - 16 novembre, 2015

Lundi le 16 novembre 2015

Malheureusement, plusieurs raisons peuvent faire en sorte que le délai de vente de notre propriété ne cesse de s’allonger. Toutefois, il est possible de remédier à certaines d’entre elles. Le Journal de Montréal nous fait part d’une raison peut soupçonnée et dont il ne faut pas négliger : les animaux de compagnie. Dans un article publié le 19 octobre 2015, article publié par Monsieur Ghislain Larochelle, membre de l’Ordre des Ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ, celui-ci nous fait part des raisons pour lesquelles avoir des animaux de compagnie peut rebuter certains acheteur et nous fournit quelques précieux conseil afin de mettre toutes les chances de notre côté. Voici l’article :

Le Journal de Montréal – section Dans vos poches
Lundi 19 octobre 2015
Ghislain Larochelle

Pourquoi votre maison ne se vend pas ? Une raison inusité!

Selon une étude réalisée pour l’Association des médecins vétérinaires du Québec, actuellement 32% des foyers possèdent un chat et 24% possèdent un chien. Donc, plus d’une maison sur deux possède un petit animal de compagnie, et ce, sans compter les tortues, lézards, lapina, cochons d’Inde, souris, oiseaux, poissons, hamsters, furets, rats et j’en passe.

Un total de 2.5 millions de chats et de chiens résident dans les familles québécoises. Cela peut devenir un problème quand vient le temps de revendre la maison. Ne parlons pas seulement des odeurs nauséabondes, mais aussi des dommages causés : plancher endommagé, bois grugé, portes avec égratignures, etc. Sans compter que votre gros toutou s’est creusé des galeries dans la cour arrière, que les poils de vos animaux adhèrent partout; les canins jappent et veulent presque “manger” les acheteurs éventuels lors de la visite de votre maison.

La première impression

Vous êtes d’accord avec moi, ce n’est pas la meilleure situation pour vendre votre maison à un prix raisonnable. La première impression, lorsqu’on entre dans une maison en vente, est capitale. Malgré un effort en home staging, l’odeur et l’allergie des visiteurs aux animaux vont en rebuter plusieurs.

L’an dernier, avec un groupe d’étudiants, je suis allé visiter une maison de 2005 présentant beaucoup de potentiel sur le papier; seules quelques petites réparations extérieures étaient requises. Une fois entrés dans la maison, l’odeur d’urine de chat nous a asphyxiés; plusieurs étudiants sont restés dehors. Il fallait également contourner les excréments sur le plancher.

Urine de chat

L’odeur d’urine féline est extrêmement difficile à éliminer. Il faut souvent arracher tous les couvre-planchers et, dans ce cas précis, la solution était de refaire les planchers des trois étages, même si la maison était récente. Il ne faut pas seulement enlever le revêtement du plancher, mais aussi le contreplaqué. Si le béton est touché au sol, il faut souvent casser la surface du béton et le refaire. Plusieurs essaient les ionisateurs installés à la suite d’un incendie, malheureusement cela ne fonctionne que rarement. L’odeur est trop imprégnée dans les matériaux.

Dites-vous bien que pour chaque dollar investi pour rénover votre maison, les acheteurs vont exiger une réduction de 2-3 dollars. Si vous en avez la possibilité, faites-les exécuter avant de mettre la maison en vente. Une maison malodorante produit une impression de négligence. Les visiteurs croiront que si vous ne soignez pas l’apparence de votre maison avant la visite, il y a de fortes chances qu’il y ait bien d’autres choses cachées ou négligées!

Conseils

Lors d’une visite, assurez-vous que la maison soit propre, que les litières soient vidées.
Ne gardez pas votre chien à l’intérieur de la maison lors d’une visite; plusieurs personnes les craignent. Confiez-le au voisin et l’enfermer dans une pièce et l’entendre japper n’est pas une option.
Si vous avez des dommages à la maison causés par vos animaux, faites-les réparer avant la mise en vente.
Demandez à un ami de visiter la maison pour savoir s’il peut détecter l’odeur animale.

Que faire avec sa maison lors d’une séparation

Journal de Montréal - 5 octobre, 2015

Journal de Montréal
Dimanche, 27 septembre 2015

La vie fait en sorte que vous décidez de vous séparer et l’un de vous deux veut conserver la maison en s’assurant que l’autre partenaire ait sa juste part. Que faire?

Supposons, au cours de toute l’analyse, que les deux parties reçoivent une part égale. Voici les étapes à suivre:

1. Faites évaluer la valeur de la maison, non pas en vous fiant vous-même aux ventes de maison dans le voisinage ou à l’évaluation municipale, mais en utilisant les services d’un évaluateur agréé qui effectuera une analyse professionnelle de sa valeur. Le coût est d’environ 400 $ à 600 $ pour une maison.

2. Calculez l’hypothèque restante sur la maison. Contactez votre conseiller à la banque et demandez-lui le solde de l’hypothèque en date du jour.

Option 1 : L’un des deux désire acheter la maison

La première étape consiste ici à vérifier si le conjoint désireux d’acheter peut se qualifier dans une institution financière selon ses revenus et ses dettes. Si la personne se qualifie, elle pourra donc acheter si elle est capable d’assumer la part qui revient à l’autre moitié. Il ne faut pas oublier que si une personne achète, il faut soustraire les frais de vente (courtier immobilier) du montant à diviser entre les deux parties. La personne qui achète vendra un jour et devra payer ses frais.

Il peut y avoir deux cas précis:

1. Beaucoup d’équité sur la maison

La maison vaut 300 000 $ et il ne reste que 100 000 $ en hypothèque. Il y a donc 200 000 $ à séparer en deux. La partie qui désire conserver la maison peut donc remettre 100 000 $ à l’autre partie en refinançant la maison (calcul simplifié).

2. Très peu d’équité sur la maison

La maison vaut 300 000 $, et elle vient d’être achetée avec seulement 5% en mise de fonds, soit 15 000 $. Dans ce cas, les frais de vente vont probablement englober tout le montant de l’équité; il ne restera donc rien, mais si on ne calcule pas les frais de vente, alors le partenaire acheteur devra trouver 7500 $ pour rembourser l’autre.

Option 2 : On vend la maison

Cette option est assez simple, car vous avez déjà fait évaluer la maison et vous connaissez exactement sa valeur sur le marché. Le défi sera de trouver un courtier immobilier accep­té par les deux parties. Ce courtier pourra vous guider sur le prix de mise en vente, selon que vous êtes pressé ou non de vendre. Le montant de la vente moins les dettes pourra alors être divisé. Ce sera juste et équitable puisque vous avez vendu.

Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ. Son entreprise de formation et de coaching pour investisseurs en immobilier – Immofacile.ca – peut percevoir des honoraires liés à la formation et aux soirées de conférences mensuelles.

Lien : http://www.journaldemontreal.com/2015/09/27/comment-conserver-sa-maison-apres-une-separation

Investir en immobilier sans les tracas

Journal de Montréal - 8 septembre, 2015

Un article du Journal de Montréal section Argent, paru le 31 août 2015 et écrit par M. Fabien Major nous donne plusieurs conseils pour investir en immobilier sans se casser la tête.

D’abord et avant tout, il faut miser sur la diversification. Cela permet de réduire les risques et d’augmenter nos gains. Cette alternative à l’investissement est tout indiquée si l’immobilier vous intéresse mais vous ne pouvez ou ne voulez pas mettre de temps à gérer et entretenir des immeubles locatifs et prendre de votre temps pour récolter les loyers à tous les mois.

La bourse

M. Major nous explique qu’il est possible d’investir dans les meilleurs groupes immobiliers par l’entremise de la bourse. La grande liquidité des titres est le principal avantage et celui-ci est fort intéressant pour les investisseurs. En 24 heures il vous est possible d’acheter et de vendre sans la nécessité de passer par un notaire et tout le reste. L’article en question énumère quelques titres vedettes afin de s’y retrouver un peu.

Les fonds immobiliers

Ces derniers semblent avoir la cote dernièrement. On y retrouve entre autre les fonds immobiliers de Fidelity, Manuvie, Invesco, Astra de SSQ et Dynamique. Depuis 5 ans, le rendement moyen annuel de ces fonds oscillent entre 12% et 17% NET de frais et très efficace point de vue fiscal.

Pour plus d’informations sur ces types d’investissements, n’hésitez pas à aller consulter l’article dans son intégralité : http://www.journaldemontreal.com/2015/08/31/investir-en-immobilier-sans-les-tracas

Portrait des mauvaises créances pour le mois de juillet

Joanie Fontaine - Les Affaires - 5 août, 2015

Joanie Fontaine, blogueuse en immobilier pour la populaire revue Les Affaires nous informent sur la situation des mauvaises créances et du marché immobilier pour le mois de juillet 2015. Ce dernier semble s’être dégradé au Québec pour le mois dernier, de même que pour les préavis d’exercices et les délaissements.

Il est bon de savoir qu’un créancier peut émettre un préavis d’exercice à la suite du non-respect des engagements du débiteur, tel qu’un non paiement. Autrement dit, on avertit le propriétaire que la propriété pourrait être saisie si la situation n’est pas résolue avant un délai prescrit.

Son article nous informe que 863 préavis d’exercices ont été émis et publiés au Registre foncier en juillet 2015, ce qui s’agit d’une hausse de 15.4 % comparativement au mois de juillet 2014. Pour ce qui est des 7 premiers mois de l’année 2015, un compte un total de 5 611 préavis d’exercice, soit 4.6 % de plus que l’année dernière. Mme. Fontaine déclare que malgré quelques mois à la baisse pour les mauvaises créances en 2015, la tendance à la hausse débutée en 2014 semble se poursuivre.

Les propriétaires peuvent également décider de remettre eux-même les clés à leur créancier à tout moment. Un acte sera alors enregistré au Registre foncier et comptabilisé en tant que délaissement. Au cours du mois de juillet 2015, 224 délaissements ont été enregistrés, soit une augmentation de 8.2 % par rapport au mois de juillet de l’année dernière. Par contre, à long terme la tendance semble demeurer à la baisse.

Pour plus d’informations, vous pouvez consulter l’article de Joanie Fontaine dans son intégralité : http://www.lesaffaires.com/blogues/joanie-fontaine/immobilier-delaissements-proprietes-retour-hausse/580606

5 améliorations de votre maison pour 1000 $ selon le Journal de Montréal

- 5 août, 2015

Avec le mois des déménagements qui vient tout juste de se terminer, il est parfois le temps de mettre au goût du jour ou selon notre personnalité la propriété que nous venons d’acquérir. Si vous désirez vendre votre propriété, ce sont de bonnes façons de mettre toutes les chances de votre côté sans vous ruiner inutilement. Malgré tous les frais qu’engendre l’achat d’une maison, le Journal de Montréal a publié un article dimanche dernier concernant 5 façons d’améliorer et rajeunir votre maison ou encore votre FLIP à l’aide d’un budget plus restreint.

Voici donc l’article tiré du site web suivant : http://www.journaldemontreal.com/2015/08/02/5-ameliorations-de-votre-maison-pour-1000, publié par Ghislain Larochelle.

La cuisine

Une façon simple de remodeler la cuisine est de remplacer uniquement les portes d’armoires, de les repeindre en les enjolivant d’une petite moulure décorative. Du même coup, remplacez les poignées de porte par d’autres, plus tendance. Les caissons pourront être repeints également, même s’ils sont en mélamine. Vous aurez cependant à investir un peu de votre temps.

L’entrée

Les gens décident d’acheter dans les 90 premières secondes de leur entrée dans votre maison. Le vestibule d’entrée doit donc être à la hauteur. Remplacez le revêtement du plancher par de la nouvelle céramique, ajoutez un système de classement dans le vestiaire d’entrée pour éviter les amas de chaussures à l’entrée. Repeignez l’entrée et assurez-vous que votre plinthe électrique ne soit pas rouillée, ce qui est souvent le cas.

Les revêtements de plancher

Il est souvent difficile de remplacer un revêtement de plancher pour un prix inférieur à 1000 $. Cherchez chez les marchands de fins de collection. Les planchers flottants aspect bois sont une excellente idée. Ils sont maintenant très durables et faciles à installer.

La salle de bain

Améliorer la salle de bain en remplaçant le meuble-lavabo. Dans les grandes quincailleries, des meubles-lavabos prêts à être installés se vendent approximativement 500 $, lavabo inclus. N’oubliez pas de prévoir les frais du plombier et la robinetterie. Assurez-vous que le nouveau meuble-lavabo soit plus grand que le vieux, ce qui vous évitera d’avoir à remplacer le recouvrement du plancher.

La peinture

En repeignant, vous obtenez un retour sur votre investissement de 100 % lors de la revente. Faites cependant attention aux couleurs, les couleurs pastel sont à favoriser au détriment des couleurs de style néo-gothique.

CONSEILS

La cuisine, la salle de bain et la peinture donnent le meilleur retour sur investissement à la revente.
Si vous n’êtes pas un expert en décoration, consultez une designer ou une décoratrice qui vous aidera à faire les bons choix.