La valeur de réalisation ou liquidation s’effectue dans un contexte de vente sous contrôle de la justice. Dès lors, elle s’avère être différente de la valeur marchande puisque nous ne sommes pas en présences des conditions normales de marché.
Dans cette situation, le vendeur est souvent un créancier hypothécaire. Ce dernier doit vendre le bien immobilier dans un court délai et effectuer la vente sans garantie légale. De plus, la propriété est souvent laissée dans un mauvais état et a été négligée. Dans un contexte normal, la garantie légale comprend la garantie du droit de propriété et la garantie de qualité.
La garantie du droit de propriété
Le vendeur doit garantir à l’acheteur un « bon et valable titre de propriété ». Autrement dit, le vendeur se porte garant de son droit de propriété sur l’immeuble.
Plus concrètement, cela signifie que le vendeur doit garantir :
- que son immeuble est exempt de vice de titre et qu’il est libre de tous droits (hypothèque, servitude, etc.) à l’exception de ceux qu’il a déclarés lors de la vente;
- que l’immeuble n’empiète pas sur la propriété voisine et vice-versa
- qu’il n’y a pas violation des limitations de droit public qui affectent l’immeuble (par exemple, le vendeur garantit que l’immeuble ne contrevient pas à un règlement de zonage, d’urbanisme ou de protection de l’environnement) à l’exception de celles qui ont fait l’objet d’une inscription au bureau de la publicité des droits ou de celles qu’il a déclarées, etc.
La garantie de qualité
Le vendeur est aussi tenu à la garantie de qualité, c’est-à-dire à la garantie contre les vices cachés. La garantie de qualité ne couvre que les vices majeurs qui existent lors de la vente, qui sont inconnus de l’acheteur et qu’un acheteur prudent et diligent n’aurait pas pu découvrir.
Un vice est un défaut dont l’importance est telle, que le bien ne peut servir à l’usage pour lequel il a été acheté. C’est aussi un défaut qui diminue tellement la valeur du bien que si l’acheteur l’avait connu, il ne l’aurait pas acheté ou aurait négocié une baisse du prix de vente.
L’expertise de l’évaluateur agréé s’avère donc indispensable dans le processus de vente sous contrôle de justice, car le tribunal doit se baser, en partie, sur nos informations pour fixer la mise à prix d’un immeuble.
